売買契約書とは？

売買契約の前に、宅地建物取引主任者から重要事項の説明が行なわ、問題点などを無ければ、いよいよ売買契約締結の段取りに進みます。

ちなみに、民法によれば、売買契約は当事者の意思の合意のみで有効に成立します。つまり、民法上では売買契約書を作成する必要はなく、お互いの口頭による意思表示の合致だけで十分で当然ながら売買契約書の様式も特に決まっていません。

極端にいえば、チラシの裏に「○市○町○丁目○番○の物件を○○円で売買します。その他はその都度協議する。」 こんな契約書だってもちろんありな訳ですが しかし、現実にこんな売買契約書はあり得ませんし、あったら大変です。（親しい知人間売買などでは、これに似たレベルのものが実際にありますが・・・）

実際の売買契約書には、難解な言葉で長ったらしい条文がつらつらと並んでいますが、これはなにも契約を難しくするために記載してある訳ではなく、その契約をトラブルが起きないよう円滑に進めるために記載されています。

逆に簡単な契約書ほど、気軽にサインなど出来るものではないと心得てください。


契約書を作成する目的

売買契約書を作成する主な目的としては、

　１．後日の証拠として残すこと
　２．お互いの合意内容を確認すること
　３．民法の適用を除外すること

などが挙げられます。

３．について少し補足すると、大部分が明治29年に制定されたままの民法では、複雑化している現代には不十分だったり、世間一般の認識とかけ離れてしまっている部分も少なくありません。そのような部分について売買契約書で取り決めをすることにより、民法の適用を除外します。

売買契約書の内容については、各社様々ですし、契約する物件によっても変わってきますので一概にはいえないのですが、その売買契約書で定められている内容について、分からないことがあれば納得できるまで説明を受けるようにします。

実際、棒読みで読み上げるだけでは専門用語が多くてよく分からないですし、質問されることを避けるように流し読みをする業者もなかにはいますが、「こんなこと聞くのは恥ずかしい」 とか判ったふりなどはせずに、きちんと説明を受けることが大切です。
また、必要な条文や特約が記載されていない場合も、トラブルが起こったときには処理が大変になりますので、書かれていない内容についても疑問に思ったら質問するようにしてください。


契約時の流れ

特別な事情を除き、契約時には売主および買主が立会いのもとでおこないます。
契約の内容について売主と買主双方が納得した段階で、それぞれの署名・押印をおこない、手付金の授受が行なわれます。
手付金と引換えに、売主からの領収証を受け取って売買契約はめでたく終了となります。

契約を締結したら、売主・買主とも売買契約書で定めた内容にのっとって、売主買主各自とも責任をもって、義務の履行をおこなわなければなりません。
たとえば売主であれば、「状況が変わったから売るのやめるよ」とか「もっと高く買ってくれる人が出てきたからそっちに売るよ」といったことや、買主も同様に「やっぱりやめた」という、いいかげんなことは出来なくなります。

なお、手付金は10％程度が通常ですが、特に決まりがある訳ではないので、売主買主が合意をすれば、その金額はいくらでもかまいません。

ただし、手付金には解約違約金の意味合いも含んでいますので、通常10％程度が相応な金額であるとされています。

また、売買契約書には収入印紙の貼付が必要です。この印紙代は売主買主各自で負担し、自らが保管する契約書に貼付します。収入印紙代の額は売買金額によって異なってきますが、1000万円以上5000万円未満の売買金額ならば15000円となります。



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