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　媒介契約を結ぼう　選び方と注意点

媒介契約書の種類と特徴について
　　
ご売却を決定したら、仲介業者との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。
媒介契約には下記の3種類があります。
不動産会社と依頼者（売主買主）との書面による契約を媒介契約といいます。口約束だけなどによる、誤解や間違いなどのトラブルを防止するために、紛争防止の目的で昭和５５年の宅地建物取引業法改正され設けられました。

	複数業者との契約	依頼者自ら発見した相手との取引	指定流通機構への登録義務	業務処理報告義務
専属専任媒介契約	不可	不可	5営業日以内	1週間に1回以上
専任媒介契約	不可	可	7営業日以内	2週間に1回以上
一般媒介契約	可	可	なし	なし

どの媒介契約でも、依頼者には特別な費用はかかりません。ただし売買契約が成立した際には媒介契約で定めた仲介手数料が必要となります。

専属専任媒介契約

特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
不動産業者は、依頼主に対して1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また依頼主は自分で購入希望者を見つけることはできません。

専任媒介契約

「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。
不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。

一般媒介契約

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
不動産業者は、依頼主への報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

専任媒介か一般媒介か？　媒介契約の選び方

媒介契約の種類について説明しましたが、これらはどれが優れているということはなく、それぞれ次のようなメリットデメリットがあります。

一般媒介のメリット

■複数の不動産会社を比較しながら付き合える。
■売却物件が人気物件だったり価格に魅力のある物件ならば、不動産会社同士が競争して客付けをしてくれる。

一般媒介のデメリット

●受ける不動産会社からすれば、いくら活動しても無報酬となるリスクが高まるため積極的な活動がやりにくくなる。
●同理由にて、不動産会社が「やる気」になりにくい。
●同理由にて、不動産会社が経費をかけた売却活動（折込チラシなど）がやりにくくなる。
●依頼主からすれば、複数の不動産会社とのやり取りが面倒。
●依頼先の不動産会社同士が牽制しあうことになると、本当に有益なアドバイスを見失わされる可能性がある。
●指定流通機構への登録義務がないため、幅広く売却依頼したつもりが逆に広く情報が公開されにくい。
●積極的な活動および業務活動状況の報告義務が不動産会社にはなくなる。

専任のメリット

■他社に抜かれることないため、不動産会社からすれば積極的に活動することが出来る。
■同理由にて、任された不動産会社も積極的に「やる気」になる。
■同理由にて、経費をかけて折込チラシ等、広く集客活動がやりやすくなる。
■依頼主からすれば、一社窓口で遣り取りが楽。
■指定流通機構への登録が業者に義務付けられているので、幅広く情報が公開される。
■依頼者に対し、積極的な活動義務および業務活動状況の報告義務がある。

専任のデメリット

●悪い業者だと、誤ったアドバイスや間違ったアドバイスを受け不当な条件で売却してしまうことがある。。
●自社で客付けしようと、悪い業者は情報を出し渋り、専任なのに指定流通機構に登録しなかったり、他者に情報を公開しなかったりすることがある。
●他社との競争がないため、のんびりとされる可能性がある。

じっくり売るなら専任、人気の稀少物件なら一般

デメリットにあげている点は、誠実で良心的な不動産会社であれば、起こりにくいことです。
あまり詳しくない方からすれば一般媒介のほうが一見良さそうに思われるものですが、立場を代えて不動産会社の視点からみてみれば、やることをやっても一切報酬の無い可能性が高い一般媒介での依頼というのは、なんともやるせないものです。

最初の相談段階や査定などから、不動産会社や担当営業マンの考え方や知識や経験、熱意など、おおよそつかめると思いますので、信頼できる業者が見つかったなら、積極的に売却活動してもらうためにも専任媒介で依頼するほうが良い結果が出ると思います。
また、売却する不動産を少しでも良い条件で売れるよう模索しながら売っていく方法を取るならば、やはり専任媒介で依頼するほうが良いでしょう。

だだし、売却しようとする不動産が、人気エリアや、稀少物件だったり、もしくはすぐに売れそうな価格設定で一気に売り出すのなら、業者同士に我先にと競って売ろうとすると思いますので、一般媒介での依頼も良いと思います。

媒介の有効期間は３ヶ月

そして媒介契約は有効期間3ヶ月を超えることができません。これは、ある程度の結果が出るには通常3ヶ月程度の時間が必要であることと、3ヶ月を経過すればいったん決めた媒介のパターンや業者を選択しなおすことができるということを意味しています。
依頼した不動産会社が売却に向けての良い活動をしてくれないと思えば、更新をせず思い切って他社との媒介契約切り替えや媒介種類の見直しをすることも、良い条件での売却成功のためには必要かと思います。

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