不動産売買は物件の価値を知るところからはじまります。

その不動産の価値を正しく知るためにおこなうのが「査定」です。
ただ、査定価格イコール成約価格ではないのです。ん？じゃあ査定って何なんだろう？
なんだかよく判らなくなってきましたね。
しかしながら、査定を正しく理解することが売却においての、とても重要なポイントです。不透明性が高いといわれる不動産業界ですが、そのなかでも特によく判らない部分が査定ではないかと思います。
少しばかり説明が長くなりますが、査定を正しく理解することは、売却を正しく成功させるとても重要なポイントなので頑張って読んでみてください。

不動産は一物四価

まず、不動産には４つの価格があります。
具体的にこの４つを挙げてみると

　●　公示価格　（国土交通省）
　●　相続税評価額　（国税庁）　　路線価格ともいわれます。
　●　固定資産税評価額　（市町村の税務課）
　●　時価　（実際に売れる価格）　実勢価格ともいわれます。

上記の３つは税金徴収などのために、公的機関が定めた価格です。
そして査定とは、時価（実勢価格）が果たしていくらなのかを知るためにおこなうものです。
たとえば、固定資産税評価額がそのまま（時価）実勢価格であるならば査定なんかする必要はなく、話は簡単なのですが、時価がいくらかというのはそう単純に判るものではありません。

路線価格が査定価格のホントウソ？
　
よくお客様から、「路線価がいくらだから、これが査定価格ですよ。」　との説明を受けた、、
なんて話を耳にします。
たしかに路線価は公的機関が定めた公的な価格ですし、お上が決めた公的価格がそうならばと、なんとなく信用してしますよね。しかし、そのまま信用していいんでしょうか？
少なくとも私にとっては大きな疑問です。

とはいえ、実際に土地などを査定する場合、路線価を参考に査定価格を算出することもありますから、公的価格と時価価格について、まったく関連性が無い訳でもありません。
（その理由は後述します。）
しかし、それでも厳密にいうならば、やはり路線価などの公的価格と時価価格とは、次元の異なるものです。何故ならば、時価（実勢価格）とは常に変動し、また、この世にふたつと同じものの無いのが不動産であり、個々に違う要素によって価格も大きく変動するからです。

路線価（公的価格）と時価とが異なる理由

たとえば同じ道路（同じ路線価格）に面した２件並びの住宅があり、この２件は、建築年数も建坪も建物のグレードも建築会社も、そして土地の面積もまったく同じだとする。

この場合、時価も同じになるかどうか？答えはもちろんＮＯです。
違ってくる理由は、いくらでもありますが、たとえば、

　●　日当たりや通風の違い
　●　眺望の違い
　●　駐車出来る台数の違い
　　　（１台と２台では土地面積が同じでも時価には差が出てきます）
　●　間取りの良し悪し
　●　建物の外観（たとえば、洋風住宅と和風住宅など）
　●　道路に面する間口や角地などの違い
　●　事件や事故などがあったなどの過去の履歴
　●　室内のインテリアから受ける雰囲気の違い
　●　売却のタイミングの違い
　●　清掃などの手入れの違い
　●　隣家や隣地の利用状況によって生まれる環境の違い

この様に、実に様々な理由で変動するものが、時価と呼ばれるものです。
決して路線価格（公的価格）だけで、正しい査定価格が導かれることはありません。



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