当然、周囲の環境や建物の手入れ具合、権利関係や法務関係の情報などが正確に把握出来ない状況での判断となりますので、非常におおまかでアバウトな査定となります。

本格査定

簡易査定と違い、現地調査や法務権利関係の調査をおこないます。
当然、簡易査定と違って、より正確な査定が導きだされます。


そして、査定価格を導き出す為の方法（評価方法）について説明します。
評価方法には、次の３通りがあります。

『比較事例法』

市場性からの視点で算出する方法です。
査定する物件の「近隣」で「最近」実際に売れた物件を基に、その成約物件と査定物件のあらゆる条件を比較検討しながら査定価格を算定します。
『あの物件がいくらで売れたなら、この条件の物件は、いくらで買う人がいるであろう』という評価法です。

『収益還元法』

収益性からの視点で算出する方法です。
不動産を収益を生む資産として捉え、
『いくらの収益を生み出すから、これだけの価値となる』
という評価法です。

『原価法』（積算価格）

作られた費用からの視点で算出する方法です。
判りやすくクルマでたとえると、
『新車の購入価格から、使用や年数の経過にともなう性能の低下分を差し引く』
という評価法です。
またその際には、時代と共に技術は進歩し、優れた機能が付加されていきますので、あくまでも当時いくらかかったということではなく、現在の機能や価格を基準に評価額を導き出します。

そして、不動産の査定をおこなう場合は、これらの評価法のどれか一通りの評価法のみ選択し、査定価格を算定するということでなく、ひとつの物件でも全ての評価法を用いたうえで総合的に判断し、査定金額を最終的に決定します。あらゆる観点から総合的に考察し、導き出すものが本来あるべき査定方法です。


不動産会社によって査定金額が異なる秘密

上記で査定の方法について説明しましたが、全ての不動産会社がこれらの方法を用いて査定している訳ではありません。
査定の実態においては、査定をする営業マンの気分や感覚だけを拠りどころに、査定をしている会社も決して少なくはありません。

　「大体、感覚的にこんなもんかな〜。路線価も調べてみたけどやっぱりこんなもんですね。」

驚かれるかも知れませんが、こんな感じの査定？がまかり通っているのが現実です。


営業マンの感覚だけで決まる査定？は果たして査定といえるのか？

このような算定方法ですと、会社どころか、個々の営業マンの特性や性格によっても査定金額は変わってくることになります。
これでも売れるんじゃないのかな〜と思う楽観主義者は査定金額を高く出し、これでホントに売れるのかなあ〜と思う悲観主義者が出す査定金額は低くなります。要は個人の感覚だけを拠りどころに査定をしている場合が多いのです。

ただ、それが全て悪いという訳ではありません。長年培ってきた経験からくるプロの感覚というのは、不動産取引に限ったことではありませんが決して軽視出来ないものです。ただ、それだけだと個人の好き嫌いの感覚などといった非常にあやふやなものによって査定価格が上下してしまうことになることも、また事実です。

不動産は中古車などと違い、この世に同じものが２つとありません。そのため絶対的な評価となる指標が無いため、査定価格に対する考え方が不動産会社や個々の営業マンによって違うのです。
自分のところで売却依頼を受けたいが為に、実際の評価は告げず、とりあえずどこよりも高くなるようにと根拠なき査定価格を報告するケースや、逆にすぐに売却したいがために相場より随分と安い価格を報告するという酷いケースもあります。


査定額の高低でなく、その根拠を見極めるべし

じゃあ、一体何を信じればいいの？ってことになりますが、大切なのは、その査定の根拠が何処にあるのかを、きちんと売主ご自身が見極めることです。
査定金額が高い安いだけでなく、ご自身が納得出来る根拠を提示してくれているかどうか、この見極めがより良い売却を成功させるための非常に重要なポイントです。



■アルタスの一言メッセージ

アルタスは査定を非常に大切なものと考えています。
売却経験豊富なプロとしての目で調査し、市場動向や周辺の取引事例、路線価等の公的データ、物件ごとに異なる特性を総合的に考察し、「目でみてわかる」内容の査定書を真剣に作成し、根拠のある正しい評価価格をご提案いたします。


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